Palo Alto: 全美居住和不动产投资的首选

作者:刘嘉 Elaine(欢迎转载讨论,请注明来源)

概要

世界上找不到第二个地方像Palo Alto一样,集中居住着最多数目的CEO和创始人。这里不仅是全美最贵的城市之一,独立别墅的中间价位270万美元;而且也是自上次次贷危机以来,上涨幅度最大的城市之一,中间价位从2009年到2015年已经翻番。

那么,Palo Alto 这么高的价位,上涨的趋势是否能够持续?对此,我非常乐观。我认为Palo Alto 作为最富有阶层的集中居住区,其房价上涨的空间依旧很大。 首先,科技的进步改变了人们的生活习惯,从而也改变了人们对居住位置和面积的要求。生活在互联网世界的新一代崇尚简单的生活。高科技领域的精英们更是追求环保的工作与生活:走路可以去上班,去餐馆。上一代人们追求的占地巨大的“豪宅”不再为新一代人们推崇。于是购物餐饮和公共设备完善的Palo Alto成为现代人们的首选。 其次,不同于其它地区的房价受工资水平,即居民购买力的限制,Palo Alto的房价已经越来越脱离本地的购买力。 因为最富有阶层最大的特点是房屋的消费在他们的净资产中只占很小的比例。不仅如此,即使出现经济萧条,这类高净资产人群受到的影响相对而言也会最小。 第三,从2002年以来的历史数据已经显示,Palo Alto 的房价几乎每一年都在上涨。 只有2009年必2008年跌了15%。 随后2010年立即反弹。

Palo Alto的房地产市场作为全美居住和不动产投资的首选,有以下四个大特点。

特点1: 二战后,Palo Alto一直以来都是美国的房地产热点,价位大致十年翻一番,平均每年的升值率为7.5%-8%。 

stanford就像斯坦福大学是美国西岸一颗闪亮的明星一样, 它所在的城市Palo Alto在房地产市场上也是全美乃至全世界的一颗耀眼的明星。

下图是不同地区的独立别墅在2002-2015, 2009-2015, 2006-2009 三个时期的升值状况。 图中的Palo Alto明显“鹤立鸡群”,不仅两个大的上涨期升值远远超过其所在的任何一级地区的平均水平,也超过了其它的城市。 而且,在经济萧条的时候, 这里的房地产依然保持了强劲的增长势头。

appreciation image

  1. 假如你于2002年在这里购置了一个独立别墅, 那么2015年你的不动产就增值了两倍。
  2. 假如你于2009年买了一个房屋, 那么2015年你的不动产价值已经增值了一倍(翻番)。
  3. 假如你在上一个高峰2006年购买了房屋,请不用担心,到2009年全美进入最低谷,大片的地区房屋贬值了三分之一到一半,而你的房屋却增殖了10%。

实际上,从2002年开始的数据显示,Palo Alto 的中间价位只在2009年比2008年跌了15%。其余所有的年份, 每年有增长,大致每十年翻一番, 平均每年增长7.5-8%。

特点2: Palo Alto是全美CEO和创始人最集中居住的城市,这里:富裕,祥和,又锐意进取,欣欣向荣。

无语伦比的气候加上充分的投资发展,让这里成为一个阳光下最完美的理想家园: 不仅有着一流的公立私立学校,最好的公园和公共图书馆等设施,便利的交通和购物,也有着安静的社区,传统的邻里关系,孩子们成群结队地在公园里奔跑,玩乐;在图书馆里读书。

朝气蓬勃的高科技产业吸引着全世界顶尖的人才不断地涌入硅谷;四季如春的气候造就了一个人类生息的天堂,退休的人们也不愿离去。在美国贫富分化的加剧中,人们挑选住所的规则“位置,位置,位置” 和 “人以群居”“择邻而居”,强化了社区之间的严重分化。Palo Alto和其周边的差距越来越大, 硅谷和全美其它地区的差距也越来越大。

特点3: 一个270万的房屋可能是个很普通的250平米的旧房屋,和期望中华丽的豪宅相去甚远。但是,“物有所值”。

SteveJobsHome2015年,Palo Alto 独立别墅的中间价格是270万美元。北部Palo Alto, 尤其几个最好的社区,500万的价格也很普通。可是,不要以为300万,你购买的是一个全新的,装修高档的别墅。这里,300万大致对应的是一个5,60年旧普普通通居住面积2500平尺,占地7000平尺左右的房子。如果你觉得和想像差距太大,看看苹果前任总裁乔布斯的房子一定会帮助你接受这个现实,并去深思为什么这么多顶级的精英住在这里, 从而也就能理解这里的房子“物有所值”。

特点4: 买到房屋就好像是申请斯坦福大学的录取一样, 面临着极大的竞争。

在Palo Alto, 300万以下的房屋通常有多个买家竞争,一周以内就以高于挂牌价的价格售出。 北部的几个社区,500万左右的房屋也一样被争抢。 买进Palo Alto (“Buy in Palo Alto”) 是本地人们对包围着斯坦福大学,精英如街道上参天的红木树一般林立的Palo Alto 房地产市场的理解: 能行的话,你就努力买在Palo Alto。 于是,对于想在这里安家的买方来说,就好像是申请斯坦福大学的录取一样, 面临着极大的竞争。

那么什么在支持这么高的价位?这个热点未来是否依然是热点呢?经历了四年的快速增长,可能会遇到价格的顶部吗,何时到顶呢?

首先, Palo Alto 房屋市场长期处于供不应求的状况导致价格节节攀升。

palo alto demand and supply

 

和全美其它地区不同,硅谷的房地产市场长期处于供不应求的状况。 供求平衡的地区,一般的库存是6个月,即市场上待售的房屋数目,需要大概6个月的时间全部售出。 而硅谷的库存常年平均大概3个月,经济好的时候只有2个月,甚至1个月。 出售所需的时间一般也是20天到两个月左右。 成交价格和挂牌报价的比例可以反映买卖双方的谈判力量。 在硅谷买房,一般情况买家需要加价竞争才可能买到房屋。在Palo Alto,买家需要加价3%-15%不等。 而且,买家几乎没有余地去附加任何房屋检查修理的条款。 最后,现金购房在这里非常普遍。这是因为贷款会导致过户时间延迟,交易成功的不定性增加;高价位的房屋收到银行贷款额度的限制。

 

valleybubbles

硅谷,尤其Palo Alto, 旺盛的需求源于其活跃的高科技产业,大量的就业机会,和无与伦比的宜人气候。 二战后军工技术转民用为硅谷的腾飞提供了第一次机会。 于此同时, 伴随着斯坦福大学的快速成长,形成了研究、创新,投资,到生产实践紧密结合的高科技产业模式。 这里成为领导世界的先进技术的摇篮,世界知名的高科技企业一大半都在这个只有300万人口的硅谷。全美乃至世界的资金和精英聚集于此。而Palo Alto 就处在这些公司的中间位置,因为大部分的公司都曾经在斯坦福和Palo Alto 创立。(20个从Palo Alto成长起来的高科技公司:从惠普到今天的谷歌。)

Palo Alto 的房主越来越多是全美乃至世界最富有的人群。 斯坦福大学是创新的摇篮, 孕育了一波又一波成功的企业, 创造了巨大的财富。 众多的精英应运而生,世界的精英也汇集到此。 Palo Alto 自然就是这些精英们的家园。(参考附件2) 居住在Palo Alto 的名人。)

面对旺盛的需求和购买力,Palo Alto 以及硅谷地区的供给却是杯水车薪,四处受到限制。 Palo Alto 仅有15000个独立别墅,10000个公寓或联排屋。硅谷地区特殊的地形和处于地震带的状况,新房的修建受到限制,西边是海和山,东边是沙漠, 可开发的土地有限, 也不能建高楼。 加州特殊的不随市场调整地产税基的税收政策和美国遗产税的高额度使得人们更愿意长期拥有,从而极大缩小了二手房屋的供给。而且因为房地产保值升值潜力大,富有人群购买房地产投资出租,留给孩子。

这里缺少其它美国地区正常的流动性:年轻人走上工作岗位,开始买房养家;随着家庭规模的增加, 小房子换成大房子;等到孩子们长大成人, 大房子换小房子,退休搬到气候暖和的地方 。。。

其次,美国人生活方式正在发生着巨大的改变,不同的人群纷纷从郊区流入不同的市区;Palo Alto 作为这一代人群中最富有阶层的聚居地,将继续是房地产的热点。

YgenerationRCLCO消费者调查现实, 77%的Y-代人(生于1980-2000年)计划住在市区。这个趋势会延续到2050年。 诺贝尔奖得主标准普尔的Case-Shiller房屋指数发明人席勒教授更是断言:随着我们的增长转移到租房和城市生活, 在我们的有生之年,我们不会再看到郊区房屋价格的上升。与二战后喜欢郊区生活的一代不同, 现在的年轻人更喜欢公共设施齐全,居住便利的城市。 他们期望和人群的接触,不需要汽车的环保生活。 其次,二战婴儿潮的人们陆续进入老年阶段,他们需要城市提供给他们好的医疗设施,能够走路或使用公交到达的购物娱乐场所。 第三,占总人口比例越来越大的少数民族裔和新移民更喜欢热闹的市区,而不愿意居住在郊区。 第四,家庭规模的小型化和喜欢简单方便的现代人不再把家里当作重要的社交场所。这些导致的市区房地产需求的增加和人们不再追求豪宅,反而倾向于适当的居住面积和占地。

这些特点在同属Y-代人的高净值的新贵们中间也尤其明显。他们也跟随人群流向市区。 和比尔盖茨不同,这些人们不再追求能办成千上百人聚会,“看不见邻居屋檐”的豪宅。高科技企业产生的新贵们在他们年轻时成功地积攒了大量的财富, 他们的孩子有的刚刚上幼儿园。为了孩子能和其他孩子一样正常的成长。 他们不再喜欢Los Alots Hills, Portola Valley, Woodside这些占地上顷,有风景的豪宅;也不再青睐Atherton的深宅大院。(参考文章最后附件2) 居住在Palo Alto 的名人。)
Generation Migration

第三,Palo Alto 房屋的价格在最富有的人群中竞争形成,并在他们的净资产中只占很小的比例。 这里的价格水平会继续和周边地区拉开距离。

在未来的2,30年,斯坦福大学周边和硅谷依然是“世界最好的创业地区”。这里有大概活跃着16000-19000个初创企业。 一个公司成功地被收买或上市就会造就成千上百个百万亿万富人。而Palo Alto则是他们成功前的梦想家园,成功后的聚居地。 (参考“世界首选的初创企业地区-硅谷”)  另一方面, 当经济出现低谷,这些高净资产的人群是受影响最小的人群,他们根本没有还贷的压力,也不需要出售房屋。 这样,Palo Alto的房屋价格不停地上涨,即使经济不好也不会收到实质性的影响。

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Source: 华盛顿邮报

第四, 富裕Palo Alto 也经历着快速的更新改造,“好的会更好”。

老旧的房子被各具特色新房取代。高档的购物场所,公共学校和各项设施因为有投资而得到最好的维护和更新升级。 这些都给房屋增加而外的价值, 让这里成为阳光下最理想的居所。

最后,让我们用历史的数据帮助猜测一下未来的走向:虽然增长幅度可能放缓,价格将继续上涨。我们刚刚经历的四年左右的高速增值期,大致会是一个更长增长期的开始部分。

土地的永恒性从根本上决定了它基本能够保值,而不会贬值。 席勒教授对全美总体情况的分析发现,房屋的升值和通货膨胀的变化基本持平。 即,不贬值也不是好的投资渠道。 基于能够找到的数据,我们发现美国、加州、和硅谷等地区的房地产价格大部分年份都在持续上涨,只有短暂时期的下跌或下调。 比如,全美只有2008年-2011年四年价格下跌。 加州有两个时期1992-1996年和2008-2009年价格下降,前一个时期的跌幅在1-4.5%之间,第二个时期的两年价格分别暴跌37%和21%,然后很快反弹。 硅谷所在地Santa Clara县,在90-93年间价格以每年小于3%的幅度下跌,在08-09年间连续两年价格下跌20%。 而Palo Alto 只在2009年一年比上年下跌了15%。

对不同的地区深入分析,我们发现,和股票市场有绩优股,潜力股,和垃圾股一样,由”位置,位置,位置“决定价格的房屋市场中也有优质地区,潜力地区,和衰退地区的分化。 而随着高科技产业继续发展,相伴着贫富差距日益扩大,Palo Alto 代表着最能跑赢通货膨胀的硅谷区域的房屋市场。

media price from 68-89 median price from 90-15

声明:本文纯属个人观点。请购房者理解充分的信息和理性思维会帮助决策,但没有人能够准确地估计未来。

附件1) Palo Alto 房屋数据

Palo Alto home info

附件2) 居住在Palo Alto 的名人

Larry Page (谷歌合作创始人), Sergey Brin (谷歌合作0创始人), Eric Schmidt (谷歌主席), Jawed Karim (YouTube 合作创始人), Steve Jobs (已故苹果合作创始人), Tim Cook (苹果总裁), Marissa Mayer (雅虎总裁), Jerry Yang (雅虎合作创始人), David Filo (雅虎合作创始人), William Hewlett (已故惠普合作创始人), David Packard (已故惠普合作创始人), Mark Hurd (惠普主席), Meg Whitman (惠普总裁), Owen Van Natta (脸谱运营总监, Myspace总裁, Zynga运营总裁), Mark Zuckerberg (脸谱合作创始人) Sheryl Sandberg (脸谱运营总监), Elon Musk (电动车TESLA总裁), Charles R. Schwab (嘉信投资银行创始人与总裁), Guy Kawasaki (盖伊·川崎, 风险投资家),Timothy C. Draper (风险投资家), Shirley Temple (秀兰-邓波儿, 演员).